Суборендна плата перевищує орендну: які наслідки?

Сільгосппідприємство бажає передати орендовану земельну ділянку в суборенду. Чи можна це зробити? Чи може плата за суборенду бути більшою, ніж орендна?

Порядок передачі земельної ділянки або її частини в суборенду визначено ст. 8 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон №161).

Орендовану земельну ділянку дозволяється передавати в суборенду, але для цього має виконуватися одне з двох правил:

• договором оренди землі прямо передбачено право (дозвіл) на передачу орендарем земельної ділянки в суборенду;
• окремо від договору оренди землі слід отримати від орендодавця письмову згоду на передачу цієї ділянки в суборенду (крім обміну сільгоспділянками, що розташовані в масиві сільгоспземель, ст. 82 Закону №161).

Якщо в договорі оренди нічого не сказано про суборенду, тоді також застосовується друге правило про отримання згоди орендодавця на передачу ділянки в суборенду.

Згода оформлюється:

• наказом Держгеокадастру області – щодо державних сільгоспземель, розташованих за межами населених пунктів;
• рішенням сільської, селищної, міської ради – щодо державних сільгоспземель, розташованих у межах населеного пункту, а також комунальних земель;
• листом довільної форми від власника земель – щодо приватної власності.

Якщо договір оренди містить пряму заборону на передачу ділянки в суборенду, то, аби мати змогу її передати, слід:

• спочатку ініціювати внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди. Після держреєстрації змін до основного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) вони наберуть чинності;
• потім, залежно від внесених змін, орендар може передавати ділянку або її частину в суборенду (договором прямо це дозволено), або робить це після отримання дозволу орендодавця.

Нагадаємо, за згодою сторін договір суборенди посвідчується нотаріально, але в будь-якому випадку він підлягає державній реєстрації у Держреєстрі прав (ст. 8 Закону №161, ст. 4 Закону від 01.07.04 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Детальніше про отримання згоди та укладення договору суборенди див. у «БАЛАНС-АГРО», 2017, № 39, с. 20.

Отже, аби передати орендовану земельну ділянку в суборенду, треба подивитися умови договору оренди, у якому це прямо дозволено/заборонено, або отримати письмову згоду орендодавця.

Що стосується розміру суборендної плати, то п. 288.6 Податкового кодексу (далі – ПК) прямо передбачено, що плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендну. Проте, якщо неухильно дотримуватися цього правила, орендарю буде невигідно передавати ділянку в суборенду, він буде в мінусі. Тож які наслідки чекають на орендаря у разі встановлення суборендної плати у розмірі, більшому за орендну?

Жодних штрафних санкцій ПК не передбачено, тому ДФС не стягуватиме штрафи за перевищення суборендної плати над орендною (ЗІР, категорія 112.07). Утім існує значно більша загроза – визнання договору суборенди нікчемним (ст. 215 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Так, недодержання у момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог ст. 203 ЦК, зокрема якщо умови договору суперечать актам законодавства (у нашому випадку п. 286.6 ПК), є підставою недійсності правочину або, іншими словами, визнання його нікчемним. Ініціювати визнання правочину нікчемним через суд може будь-яка зацікавлена особа (ч. 5 ст. 216 ЦК). На практиці позивачем часто виступає прокуратура в інтересах держави.

У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов’язана повернути другій у натурі все, що вона одержала на виконання правочину (двостороння реституція), а в разі неможливості відшкодувати вартість того, що було одержано, – за цінами, які існують на момент відшкодування. Такі наслідки не вдасться скасувати за домовленістю сторін (ч. 1, 4 ст. 216 ЦК). Тобто, якщо договір суборенди земельної ділянки визнано нікчемним, суборендодавець має повернути плату за весь строк його дії, а суборендар – повернути земельну ділянку.

Крім того, з точки зору норм ПК, суборендар не мав підстав відносити вирощену на такій земельній ділянці сільгосппродукцію до власно вирощеної. Тож це також може бути чревате і для платника єдиного податку четвертої групи.

Таким чином, установлювати суборендну плату в більшому, ніж орендна плата, розмірі забороняється. Як наслідок, договір суборенди з такою умовою може бути визнано недійсним. Тоді сторони повинні повернути одна одній все, що отримано на виконання такого правочину.

Також визнання договору суборенди нікчемним слід враховувати в інших аспектах діяльності підприємства, на які впливало його укладення (податкові наслідки, облік витрачених коштів тощо).