Продаж нерухомості: коли потрібна професійна оцінка?

опубликовано в журнале: AgroONE №55
1 июня 2020 г.
Статьи Законодательство Продаж нерухомості: коли потрібна професійна оцінка?
нерухомості

Наше підприємство збирається продавати будівлю іншому підприємству. Виникло запитання: чи потрібна при купівлі-продажу нерухомості професійна оцінка майна?

При купівлі-продажу нерухомості професійна (незалежна) оцінка майна потрібна для того, щоб визначити його ринкову вартість.

Закон вимагає визначати ринкову вартість майна у таких випадках:

1) коли ця вартість використовується з метою оподаткування згідно із законом (зокрема, коли стороною операції є фізична особа, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається в розмірі не нижче від оціночної вартості такого об’єкта – для правильного визначення бази обкладення ПДФО і нарахування суми податку згідно з п. 172.3 Податкового кодексу, далі – ПК);

2) коли здійснюється продаж державного або комунального майна не на конкурентній основі (ч. 3 ст. 7 Закону від 12.07.01 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», далі – Закон №2658).

В інших випадках, якщо продавець і покупець нерухомості – юридичні особи, звертатися за професійною оцінкою майна не обов’язково. Але можна це зробити у добровільному порядку, якщо сторони бажають.

Хто має право проводити професійну оцінку нерухомості?

Принципи професійної (незалежної) оцінки майна встановлено Законом №2658. Незалежною оцінкою майна вважається оцінка, проведена суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання (абзац 4 ч. 2 ст. 3 Закону №2658). Сторони договору купівлі-продажу нерухомості вільні у своєму виборі суб’єкта оціночної діяльності.

Для довідки: Суб’єкти оціночної діяльності – це фізособи-підприємці та юридичні особи, у яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат, що дозволяє проводити оцінку згідно з вимогами Закону №2658 (ст. 5 Закону №2658).

Щоб займатися професійною діяльністю, оцінювач повинен скласти кваліфікаційний іспит і отримати відповідне кваліфікаційне свідоцтво оцінювача (ст. 6 Закону №2658).

Як можна переконатися в тому, що оцінювач, який оцінюватиме нерухомість, має таке свідоцтво?

Інформацію про наявність в оцінювача відповідних документів і строк їх дії можна перевірити в реєстрі на сайті Фонду держмайна (http://www.spfu.gov.ua/ru/content/spf-estimate-registers.html) у розділі «Державні реєстри оцінювачів і суб’єктів оцінної діяльності».

Чим керуються професійні оцінювачі у своїй роботі?

Національними стандартами. Зокрема, оцінка нерухомого майна здійснюється за Національним стандартом №2, затвердженим постановою КМУ від 28.10.04 р. №1442.

Який документ ми повинні отримати від оцінювача за результатами оцінки нерухомості?

Результат незалежної оцінки майна оформляється офіційним документом – звітом про оцінку. Звіт містить висновки про вартість майна, а також підтверджує виконання процедур за його оцінкою згідно з угодою (ст. 12 Закону №2658).

Увага!

Щоб такі звіти мали юридичну силу, суб’єкти оціночної діяльності реєструють їх в Єдиній базі даних звітів про оцінку, яку адмініструє Фонд держмайна (п. 172.3 ПК).

Що робити, коли сторони вже домовилися про ціну продажу будівлі, а оцінювач зазначив у звіті іншу вартість цієї будівлі (більшу або меншу)?

Вартість нерухомості, яку встановив оцінювач, не обов’язково повинна відповідати вартості, зазначеній у договорі купівлі-продажу.

Сторони операції – продавець і покупець – самостійно вирішують, за якою ціною буде продане майно, ніхто не може обмежити їх у цьому праві.

Розбіжність у ціні впливає тільки на базу оподаткування, коли продавцем нерухомості є фізособа. У будь-якому випадку база обкладення ПДФО не повинна бути меншою від оціночної вартості нерухомості. Наприклад, ціна договору виявилася нижчою за оціночну вартість нерухомості. При цьому ПДФО слід нарахувати із суми, яку зазначив оцінювач. Якщо ж ціна договору буде вища за оціночну вартість, тоді податок буде нараховуватися і сплачуватися з більшої суми (з договірної вартості). Таке правило встановлення бази обкладення ПДФО передбачено у п. 172.3 ПК.

Чули, що оцінку незабаром можна буде проводити онлайн, чи це так?

Так, у сфері незалежної оцінки майна настають зміни.

Законом від 05.12.19 р. №354-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна» передбачено впровадити нову спрощену процедуру оцінки нерухомості.

Почне діяти система автоматичної оцінки об’єктів нерухомості. Завдяки цій системі будь-яка особа зможе у максимально короткі строки отримати довідку про автоматичну оцінку і на її підставі укласти правочин.

У разі незгоди з вартістю, визначеною модулем автоматично, сторони операції мають право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності та провести оцінку «по-старому».

Нова модель оцінки нерухомості (зміни у п. 172.3 ПК) набуде чинності з першого числа місяця, що настає за днем оприлюднення Фондом держмайна рішення про введення в експлуатацію відповідного програмного забезпечення, але не пізніше 01.07.20 р.

Віта ВАСИЛЕНКО, юрист