Возможно ли продать земельный пай

опубликовано в журнале: AgroONE №24
1 ноября 2017 г.

106

Статьи Актуально Возможно ли продать земельный пай

Вопросы земельных отношений являются актуальной темой в Украине, как для аграриев (землепользователей), так и для собственников земельных долей (пая).
Всем в Украине известно, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года.

Проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения подан в Верховный совет Украины еще в 2016 г., но его так еще никто и не рассмотрел.
Соответственно, на сегодняшний день, земельные отношения в Украине, в основном, регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины об аренде земли.


Земельным кодексом предусмотрено, что до вступления в силу Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещается:

■ вносить право на земельную долю (пай) в уставной капитал хозяйствующих субъектов;

■ совершать сделки купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

■ совершать сделки купли-продажи или другим способом отчуждать (то есть, дарить, обменивать на какие-то другие материальные ценности), а также менять целевое назначение (использование) земельных участков, которые являются собственностью граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков выделенных в натуре (на местности), собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства.

В силу того, что у собственников паев возникает потребность в денежных средствах, а у аграриев – потребность в земельных участках, возникает так называемый «черный рынок».
Многие аграрии берут у собственников паев доверенности на продажу земельного участка взамен на денежные средства, которые необходимы последним, в надежде на то, что когда вступит в силу Закон Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они смогут получить эти земельные участки в собственность законным путем.

Да, действительно, доверенность на продажу земельного участка дает право поверенному не только вести работу по сбору документов на землю, но и подписать от имени собственника договор о продаже участка, уплатить пошлины, сдать документы для регистрации сделки в регистрирующие органы, а также получить деньги от покупателей.
Но, учитывают ли аграрии риски, и достигнут ли они ожидаемого результата при наличии такой доверенности?

С юридической точки зрения, у агрария, получившего доверенность на продажу земельного участка больше рисков, чем выгод.

Во-первых, Земельным Кодексом Украины предусмотрено, что доверенности на продажу земельных участков, полученные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков (паев), а также передача таких прав на будущее, являются недействительными с момента их удостоверения и выдачи нотариусом.

Во-вторых, собственник земельного участка имеет право как истребовать арендную плату за все годы, пока он был собственником этого участка, так и денежные средства за проданный земельный участок, когда в соответствии с законом это будет возможно, или признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины, одним из составляющих института представительства является доверенность, но действия, совершенные представителем, создают, изменяют, прекращают гражданские права и обязательства лица, которое он представляет, а не самого поверенного.

Кроме того, представитель за доверенностью не может совершать сделки от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он является одновременно.

Лицо, которое выдало доверенность, имеет право ее отменить в любой момент, а также, доверенность прекращает свое действие в случае смерти лица, выдавшего ее.

Соответственно, на сегодняшний день, собственник земельного участка, не получавший арендной платы, может разорвать досрочно договор аренды в судебном порядке на основании невыполнения условий договора в части оплаты арендной платы.

Более искушенный собственник земельного участка может подождать, пока земельный участок будет продан на законных основаниях и затем истребовать у своего представителя за доверенностью плату за участок по рыночной стоимости на момент продажи.

В случае если цена продажи на земельный участок будет существенно занижена, собственник земельного участка может в судебном порядке признать сделку недействительной, и, в результате, продать земельный участок по реальной рыночной цене совсем другому покупателю.

Также, в случае, если собственник земельного участка умер, то наследники примут на законных основаниях этот земельный участок в наследство, а доверенность будет недействительной с момента смерти выдавшего ее, но, а далее наследник может действовать выше описанными способами.

Подытоживая выше изложенное, можем прийти к выводу, что на сегодняшний день законным способом продать земельный пай невозможно.
Какие-либо ухищрения, касающиеся отчуждения земельных участков (паев) несут риски для приобретателей земельных участков, а не отчуждающих их.

Курьян Виктория Валериевна,
юрист ООО «СВАРОГ-ВИТА»