«За» и «против» рынка земли

опубликовано в журнале: AgroONE №19
1 июня 2017 г.

18

Статьи Актуально «За» и «против» рынка земли

Уже не первый год кипят страсти вокруг отмены моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Однако из года в год депутаты продлевают мораторий, опасаясь волны недовольства и обвинений в продаже земли олигархам. Впрочем, МВФ, как основной кредитор украинского правительства, не желает мириться с существующим статус-кво и настоятельно требует от Кабмина с 2018 года отказаться от продления моратория. Иначе новых кредитов ожидать не стоит. Не исключено, что правительство пойдет навстречу международным финансовым организациям, отменив запрет на продажу земли, обыграв это, как «земельную реформу». Попытаемся проанализировать, как отразится отмена моратория на агропромышленном секторе, ведь у представителей АПК весьма неоднозначное мнение по этому поводу.


Аргументы «за» свободную продажу

Инвестиции. Безусловно, отмена моратория приведет к новым инвестициям в сельское хозяйство. У инвесторов сейчас нет прав на собственность, большая часть земли производителями арендуется, что замедляет развитие сельских регионов, снижает инвестиции в АПК. Отмена запрета продажи земли приведет к появлению земельного рынка. Сельхозпроизводители получат право собственности на землю, что даст им гарантии неприкосновенности инвестиций. В идеале, покупатели будут вкладывать деньги не только в покупку машин, техники, семенного фонда и прочего необходимого инвентаря для работы, но и будут вкладываться в развитие сельских территорий – строить дороги, финансировать ПТУ и программы обустройства сельской молодежи и т.д. Таким образом, на селе появится тот самый хозяин, о котором так часто говорят.

Повышение стоимости земли. Введение рынка земли приведет к формированию рыночных цен на нее. Ее будут формировать не умозрительно и спекулятивно, а руководствуясь рыночными ценами. Любой участник сможет отследить на сайте цены и предложить свою. Все это должно привести к подорожанию земли. Инвестор будет знать, сколько стоит тот или иной участок земли, насколько он хорош или не очень для ведения хозяйства. Сейчас он, по сути, покупает кота в мешке. Введение рынка земли также приведет к подорожанию арендных ставок, поскольку они будут зависеть от рыночной цены на землю, а не формироваться наобум, как сейчас. При этом, арендатор будет выплачивать арендную плату «живыми» деньгами, а не мешком гречки и т.п.

Прозрачность земельных отношений. Не секрет, что сейчас продажа сельхозземли существует, но она находится в тени и носит крайне коррупционный характер. В коррупцию вовлечены главы сельсоветов и прочая муниципальная власть, которая выводит участок из списка земель сельхозназначения – и продает как поселковый или под промышленную застройку, естественно, за взятки. Причем сами жители сел никак не могут воспрепятствовать этому решению, поскольку суды также не чужды коррупции. Скрытой продажей также является долгосрочная аренда земли. В таком случае арендодатели вынуждены на десятилетия ограничиваться мелкими подачками за свои наделы, не имея возможности продать свою землю более щедрому участнику рынка.

Свободная продажа земли позволит продавцам получить за свою землю реальные деньги, часть средств от продажи получит поселковая власть, которая направит их не себе в карман, а на развитие села. Также сельсовет сможет легально и под контролем жителей продать лишнюю сельскохозяйственную землю, что позволит наполнить свой скудный бюджет и содержать инфраструктуру села.

Новые кредитные возможности. Возможности для развития бизнеса получат как крупные инвесторы, так и сами арендаторы. Кто из них еще имеет силы и здоровье, смогут продать часть земли, купив необходимое оборудование для сельского хозяйства. Другие смогут заложить землю в банк (который получит ликвидный залог) и получить хорошую ссуду, которую направят на самостоятельный бизнес. Не исключено, что часть фермеров «прогорит» и лишится земли, однако большая часть селян получит реальный шанс выбраться из нищеты, которую создал рынок аренды земли за «мешок гречки».


Аргументы «против»

Незапланированные расходы инвесторов на покупку земли. После отмены моратория арендаторам придется потратить миллиарды гривен на выкуп арендованной земли, чтобы она не досталась конкурентам. Особенно это будет опасно для тех, у кого заканчиваются права на аренду земли. Чтобы спасти свои посевы и свой уже давно освоенный бизнес, инвесторы будут вынуждены искать дополнительные средства для выкупа земли. Для этого им на время придется отказаться от большинства инвестиционных проектов. В итоге, это приведет к снижению конкурентоспособности.

Создание спекулятивного земельного пузыря. Земельная неразбериха может привести к резкому подъему цен на землю. Для многих производителей выкуп земли станет неподъемной ношей, а землю скупят спекулянты для дальнейшей перепродажи, что приведет к запустению огромных площадей. В такой ситуации цены, достигнув своего пика, скорее всего, обвалятся, что вызовет массовые банкротства среди земельных дельцов и инвесторов. Решением ситуации было бы введение земельного налога на необрабатываемую землю, дабы отвадить от этого рынка спекулянтов, однако не факт, что правительство решится на это.

Угроза разделения земель. За время действия моратория арендаторы накопили огромное количество земельных наделов. Некоторые латифундисты владеют десятками тысяч гектаров земли. Введение рынка земли приведет к тому, что часть арендодателей продаст свои участки спекулянтам или другим производителям, а часть и вовсе решит самостоятельно обрабатывать свою землю, занявшись фермерством.

В итоге, латифундии окажутся отрезанными от своих земельных наделов, на рынке земли сформируется так называемая чересполосица. Многие участки станет попросту невыгодно обрабатывать. Понятное дело, что некоторые латифундисты не захотят так просто отдавать «свою» землю, что приведет к ряду конфликтов, возможно, с применением оружия.
Всплеск рейдерства. Все эта земельная неурядица, естественно, может вызвать всплеск рейдерства, который мы наблюдали и наблюдаем на других рынках недвижимости. Латифундисты, чиновники-коррупционеры, обычные спекулянты будут массово оформлять землю на себя, пользуясь коррупционной помощью продажных судов, полиции и местной власти. Остановить эту волну земельного разбоя центральная власть, скорее всего, не сможет, потому что и сама будет участвовать в этом «теневом переделе».


Семь раз отмерь

После отмены моратория мы, скорее всего, будем наблюдать разные проявления всех этих «плюсов» и «минусов», которые будут перевешивать то в сторону негатива, то позитива. У свободного рынка земли пока больше ответов, чем вопросов. Например, будут ли допущены к нему иностранцы? Заработает ли специализированный рынок ценных бумаг? Насколько будут защищены собственники и их права? Насколько эффективно будет работать земельный кадастр? На эти вопросы пока нет точных ответов, все трудности придется решать методом проб и ошибок. И здравая, на первый взгляд, идея завершения земельной реформы может обернуться масштабным фарсом, который приведет к разрушению нынешнего относительного равновесия между собственниками и пользователями земли.

Выше мы проанализировали только часть аспектов, которые затронут рынок земли после отмены моратория. Однако, как показывает практика, АПК бурно развивается только там, где работает рынок, где сельскохозяйственная земля считается таким же товаром в свободном обращении, как и другие средства производства. Естественно, речь идет о цивилизованном рынке земли, где у собственника есть как права, так и обязанности.

К слову, на европейском рынке действуют ограничения на количество обрабатываемых земель. При этом, купить землю может только тот, кто будет ее обрабатывать и способен это делать.

«В Германии минимальный участок (собственный или арендованный) должен быть 1 га, максимальный – 400-500 га, в зависимости от условий федеральных земель, в Польше – от 1 до 300, а с наследством – до 500 га. В Испании ограничения составляют для орошаемых земель – 50 га, для пастбищ – 1000 га соответственно. В Дании верхней границей землепользования (своего или арендованного) является 150 га. Увеличение площадей угодий допускается специальным решением только в случае требований специфического производства и при условии, что на приобретение данной земли никто не претендует. В Японии минимальным размером является 0,5 га угодий. В США соответствующий минимум определяется не площадью угодий, а реализацией продукции на 1000 долларов. Уровень концентрации земель в руках отдельного хозяйства ограничивается запретом их приобретения и аренды не фермерами, а также квалификационными требованиями. То есть, внешнему капиталу доступа к пользованию сельскохозяйственными угодьями нет. В результате, средний размер группы крупнейших американских ферм составляет 2,4-2,5 тыс. га», – подчеркивает гендиректор Центра аграрных реформ, главный научный сотрудник Института экономики и прогнозирования НАНУ Любовь Молдаван.

По ее словам, в мире происходит массовый отказ от латифундий и переход к фермерскому землевладению путем создания сельскохозяйственных кооперативов и агрокластеров. Даже в Латинской Америке, где столетиями доминировали латифундии, перешли на фермерский тип хозяйства. В странах Латинской Америки, где до 60-х годов земля была сконцентрирована у местных помещиков и в агро-торгово-финансовых компаниях, в том числе иностранных, правительства пошли на перераспределение земель путем национализации и выкупа земли, и на их продажу крестьянским семьям по доступной цене и при льготном кредитовании государства. По словам экспертов, таким образом на фермерский тип хозяйствования полностью перешли Мексика, Куба, Боливия, Венесуэла.

По сути, именно мораторий на продажу земли и сформировал в Украине ту форму землевладения, которая действует сейчас.

В стране доминируют крупные агрохозяйства с земельным банком в десятки тысяч гектар, однако прав на свою собственность они не имеют, кроме того, они, зачастую, сосредотачиваются на примитивном сырьевом производстве, тогда как более мобильные и предприимчивые фермеры не имеют средств на ведение хозяйства.

Отмена моратория, безусловно, может привести к волне земельных конфликтов, однако дальнейшее затягивание с отменой еще больше ослабит агропромышленную отрасль, делая ее все больше сырьевой и коррупционной. Введение рынка земли назрело и давно перезрело, однако, отменять мораторий нужно только в том случае, когда будут созданы все необходимые условия и институты, которые введут решение земельного вопроса в цивилизованное русло.