Чи треба укладати додаткову угоду до договору оренди землі у разі зміни орендодавця?

27 ноября 2018 г.
Статьи Законодательство Чи треба укладати додаткову угоду до договору оренди землі у разі зміни орендодавця?
оренди землі

Договір оренди землі укладено у 2012 році. У 2018 році змінився власник земельної ділянки (перехід права власності шляхом спадкування). Умовами договору оренди передбачено, що зміна власника ділянки не є підставою для зміни умов або припинення дії договору. Проте новий власник все одно бажає внести зміни до договору, уклавши додаткову угоду, в якій серед змін буде лише інформація про нового власника. Чи дійсно необхідно укладати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в разі зміни орендодавця?


У разі зміни орендодавця сторони можуть за взаємною згодою внести зміни до укладеного договору оренди землі, які стосуються нового власника ділянки. Однак взагалі це не є обов’язковим та критичним для сторін.
Новий власник земельної ділянки, щодо якої оформлено договір оренди, одночасно з отриманням права власності на землю отримує також права та обов’язки попереднього власника за чинними договорами оренди (ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу, далі – ЗК). Тож перехід прав та обов’язків відбувається автоматично, незалежно від того, внесено зміни до договору оренди землі чи ні.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку не є підставою для зміни умов або припинення договору. Такі обставини матимуть місце, тільки якщо це передбачено договором оренди земельної ділянки (ст. 32 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі»). У запитанні вказано, що згідно з договором такі обставини не призведуть до обов’язкового внесення змін або припинення дії договору.
Крім того, ст. 1481 ЗК передбачено добровільність та взаємне бажання сторін вносити зміни до укладеного раніше договору оренди землі із зазначенням інформації про нового власника ділянки.
Таким чином, якщо в умовах договору оренди земельної ділянки прописано, що зміна орендодавця не є підставою для внесення змін або припинення договору, то укладати додаткову угоду, де буде наведено П. І. Б. нового власника, немає необхідності. Але, якщо цього бажає власник, можна погодитися й укласти таку угоду.
Наостанок зауважимо, що внесення або невнесення змін до договору оренди стосовно нового власника не має для сторін жодних негативних наслідків. Їхні права та обов’язки згідно з договором залишаються незмінними.
ЯК ПРОВЕСТИ ІНДЕКСАЦІЮ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ?
Сільгосппідприємство у квітні 2017 року уклало договір оренди земельної ділянки приватної власності. За умовами договору орендна плата становить 4500 грн. за рік та підлягає індексації. Як індексувати орендну плату цього року?
Добре, коли в договорі оренди землі детально прописано порядок індексації орендної плати. Але будьмо реалістами – майже ніхто цього не робить. На жаль, законодавство теж не містить конкретного механізму проведення індексації. Але вихід є.
Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором (ст. 21 Закону від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Тобто плата підлягає збільшенню на індекси інфляції. Але індекс інфляції публікується за попередні періоди (помісячно та за календарний рік), тому зараз дізнатися величину індексу інфляції за весь календарний 2018 рік нереально. Він стане відомим лише у січні 2019 року. Проте розрахуватися з орендодавцем треба до кінця поточного року. Тоді можна скористатися одним із двох таких варіантів.
Варіант 1. Проіндексувати орендну плату за фактичний рік користування земельною ділянкою. Наведемо розрахунок, виходячи із наявних даних:
фактичний рік користування – із квітня 2017 року по березень 2018-го. Перемноживши помісячні індекси інфляції, отримуємо показник 1,132. Тож для цієї ситуації вийде така сума:
4 500 грн. х 1,132 = 5 094 грн.
Отже, проіндексована орендна плата за фактичний рік користування становитиме 5 094 грн.
Варіант 2. Провести індексацію орендної плати, виходячи із показників індексів інфляції за повний календарний рік. Наразі відомі показники за 2017 рік. Тоді розрахунок буде таким:
4 500 грн. х 1,137 = 5 116,50 грн.
Тож проіндексована орендна плата дорівнюватиме 5 116,50 грн.
Підсумуємо: якщо в договорі оренди земельної ділянки не уточнюється алгоритм проведення індексації орендної плати, то можна скористатися одним із наведених вище варіантів. Логічно це робити за першим варіантом, адже індекси інфляції повністю відповідати­муть фактичному періоду користування землею. Але навіть використання другого варіанта не буде помилкою. Адже якщо з боку орендодавця не буде зауважень, немає чого турбуватися. Що стосується правильності сплати ПДФО з проіндексованої суми, то повторимо ще раз: законодавством не визначено конкретного механізму проведення такої індексації. Тому фіскалам навряд чи вдасться довести неправильність розрахунку, та зрештою їм доведеться погодитися із застосованим вами розрахунком. Детальніше про виплату орендної плати, її індексацію та оподаткування див. у «БАЛАНС-АГРО», 2018, № 34, с. 3, 9.

Зінаїда КОЗЮК, редактор юридичного напряму видання «БАЛАНС-АГРО»