Рынок земли-2019: покупатели уходят в суд

4 января 2019 г.
СтатьиЗаконодательствоРынок земли-2019: покупатели уходят в суд
Рынок земли

Пролонгация моратория была вполне ожидаемой. Депутаты не могли запустить рынок земли, поскольку не приняли закон о земельном обороте. Однако слуги народа с помощью моратория смогли пропиарить себя. Мол, не хочет народ, чтобы земля продавалась, а мы отстаиваем его интересы.


Как и ожидалось, Верховная Рада 20 декабря 2018 года продлила мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения еще на один год. Однако это не означает, что в стране остановятся процессы передела земельного рынка, а участники не станут пытаться узаконить собственное приобретение. Поэтому запрет на продажу земли будет постепенно упраздняться, но уже не сверху и цивилизованно, а снизу и спонтанно.

Мораторий в угоду популизма
В целом, в парламенте было зарегистрировано аж целых 12 законопроектов о пролонгации моратория, причем один из них предлагал ввести мораторий на неопределенный срок – вплоть до проведения гипотетического Всеукраинского референдума по этому вопросу, то есть, на долгие годы вперед.
Нынешняя властная элита свято уверена, что народ выступает категорически против отмены моратория, расценивая это как распродажу земли олигархам. На этом всячески пиарится оппозиция, обвиняя власть в попытках продать землю селян. А 2019 год – год выборов, поэтому никто не будет затрагивать такую больную тему, как отмена запрета на продажу земли. Очевидно, что и новая власть, получив бразды правления после выборов, попытается задвинуть эту тему в долгий ящик.
Затягивание с земельной реформой имеет и свой экономический эффект. Многим провластным олигархам выгодна нынешняя система земельных отношений, когда пайщик не имеет другого выхода, кроме как сдать свою землю за копейки в аренду. Таким образом, латифундист получает почти бесконтрольное право пользоваться землей, и притом почти бесплатное. К тому же, в землю можно не инвестировать деньги, ведь она ему не принадлежит. Действующая система привела к тому, что за два десятка лет в Украине сформировались огромные латифундии, которые распоряжаются десятками тысяч гектаров земли. При этом стоимость аренды земли – самая низкая среди стран Европы.

Получая огромную маржу посредством экономии на земельных платежах и налогах, аграрные олигархи хотят сохранить действующее статус-кво. Однако в этом году им это будет делать все трудней.

Европа нам отсудит
Продление моратория означает, что 100 тысяч владельцев паев в этом году уйдут в лучший мир, не воспользовавшись своим правом собственности на продажу земли. Однако живые пайщики (всего их почти 7 млн) все еще смогут побороться за свои права или отсудить компенсацию в Европейском суде по правам человека.
Согласно майскому решению Европейского суда по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», мораторий на продажу сельскохозяйственной земли нарушает права украинцев-владельцев этой земли. Это означает, что если проблема моратория не будет решена вовремя, то ЕСПЧ перейдет к назначению денежной компенсации – от 2 до 75 тысяч евро для одного истца в зависимости от оценки каждого конкретного иска.
Как заявила представитель Министерства юстиции, начальник управления координации выполнения решений Европейского суда по правам человека и информирования Комитета министров Совета Европы Алиcа Петухова, решение ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» не дает Украине выбора, выполнять его или нет.

«Украина должна выполнить это решение, причем сделать это должным образом. С 1995 года, когда Украина вступила в Совет Европы, она взяла на себя обязательства выполнять решения Европейского Суда. Решение ЕСПЧ для Украины – это не рекомендация, это указание. И времени для исполнения решения не так много, потому что последующими решениями ЕСПЧ, а такие будут, истцам будет назначена справедливая сатисфакция», – считает представитель Минюста.

По ее словам, решение суда по этому делу носит системный характер. То есть, проблема моратория должна быть решена не только в отношении отдельных заявителей, но и в целом.
Не выполнив решение ЕСПЧ, Украина может очень скоро получить следующее пилотное решение. Это означает, что данное решение ЕСПЧ будет касаться всех потенциальных исков из Украины. Таким образом, у желающих продать или купить сельскохозяйственную землю появится возможность обращаться в ЕСПЧ за компенсацией или в украинские суды, ссылаясь на решение Европейского суда. Поскольку Украина признала верховенство европейского права над своим собственным, вполне возможно, что суды станут на сторону истцов. А государственные органы не будут оспаривать это решение, опасаясь исков в ЕСПЧ.

Узаконивание снизу
Собственно, уже сейчас система законодательного запрета на продажу сельхозземли начинает давать сбои. Например, Верховный суд в одном из своих решений указал на возможности «обмена» участков под мораторием, в случаях, предусмотренных законом «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)».
5 ноября 2018 года Донецкий апелляционный суд принял прецедентное решение – впервые подтвердил право на распоряжение с/х землей вопреки действующему мораторию и отказу нотариуса. Постановление было принято по делу об обмене земельными участками, опираясь при этом на выводы ЕСПЧ и статью 14 Конституции Украины, что создает возможность дальнейших судебных решений по этому поводу.
Как только процесс станет массовым, мораторий на продажу будет существовать лишь де-юре. Де-факто его будут обходить с помощью судебных процедур и решений местных властей, которые в рамках децентрализации получили больше полномочий в этом вопросе.
Собственно, данные статистики за прошлый год свидетельствуют, что процесс пошел и все больше участников аграрного рынка пытаются узаконить свои земельные отношения, оформив участки в собственность или в сферу долгосрочного использования.
Как следует из отчета Всемирного банка «Мониторинг земельных отношений», каждый год земельный рынок перераспределяется на 15-20% за счет купли-продажи участков, а также передачи в аренду, ипотеку, наследование и долгосрочное пользование. Один из самых популярных путей фактической продажи – эмфитевзис. В договорах эмфитевзиса не прописываются временные ограничения передаваемого права пользования землей, но такое право пользования можно продать и унаследовать. То есть владелец продает не землю, а право на ее обработку хоть на двести лет. Популярность эмфитевзиса растет: только в 2016 году по таким сделкам к новым фактическим владельцам перешли более 40 тыс. га, а это более 11 тыс. участков.
Иным способом продать или купить землю является изменение его целевого назначения. В рамках децентрализации объединенные территориальные общины (ОТГ) получают больше возможностей в распоряжении коммунальной собственностью. Поэтому они за определенную мзду помогут вывести из-под моратория сельскохозяйственную землю.

Фермеры против феодалов
Мораторий на продажу земли уже давно охарактеризовали, как новую форму крепостничества. Получив пай в размере 4 га земли, селянин не может им толком распоряжаться. Обрабатывать его невыгодно, поскольку нет денег на технику, а взять ее в кредит невозможно, ведь сдать землю в залог нельзя из-за моратория.
Крестьянин после развала колхозов лишился работы, но не получил возможности вести фермерскую, предпринимательскую деятельность, переехать в город или выучить своих детей. Сейчас собственники паев состарились, сил для занятия фермерством у них нет, а дети и внуки, как правило, уехали в город. Возможностей пользоваться благами земли у них нет, как и нет права на ее продажу, чтобы оплатить медицинские и другие расходы.
С другой стороны, мораторий делает невозможным развитие фермерства. Крупным латифундиям покупать землю не интересно. В условиях исключительного измельчения сельскохозяйственных земель в Украине сформировать массивы, привлекательные для корпораций, в ближайшие годы не удастся. На выкуп уже взятых в аренду десятков тысяч гектар придется потратить миллионы долларов, что для латифундий невыгодно.
И, наоборот, в покупке земли кровно заинтересованы мелкие землевладельцы. Они обычно инвестируют не в зерновой бизнес, а в другие виды сельского хозяйства (садоводство, ягодный бизнес, животноводство), которые приносят доход лишь спустя годы. Поэтому им крайне необходимо, чтоб земля принадлежала им, иначе бизнес может не окупиться. Также они нуждаются в кредитовании, а оно невозможно без залога в виде земли. Вследствие этого сдерживается, с одной стороны, развитие финансовой системы, а с другой – модернизация сельскохозяйственного производства.

Мелкое фермерство в последние 2-3 года стало активно развиваться в основном благодаря открытым рынкам Евросоюза. Предприниматели продают в Европу ягоды, грибы, мед, казеин, улиток и даже пчел, получая за свой труд твердую валюту.

Именно они, а не иностранцы и олигархи, хотят приобрести в собственность землю, на которой они работают, чтобы защититься от посягательств власти и различных земельных рейдеров. Поэтому эта часть земледельцев в новом году будет наиболее активно судиться с властью, требуя отменить запрет на продажу земли, активно используя для этого прецедент в виде решения ЕСПЧ.
Как показывает практика, меняется отношение к продаже земли и среди селян. Декларируемые властью 70% населения «за» пролонгацию моратория, скорее всего, является мифом.

«Факты показывают, что разница в ответах респондентов может быть до 10 процентных пунктов, в зависимости от того, как был сформулирован вопрос: вокруг отмены моратория, или вокруг возможности распорядиться своим земельным участком. Во втором случае количество положительных ответов больше. Люди хотят иметь право продать, когда им потребуется. А когда вопрос звучит о моратории, воспринимают это как «страшилку», – заявил заместитель исполнительного директора Центра экономической стратегии Дмитрий Яблоновский, комментируя данные опроса, проведенного по заказу Мирового банка. Согласно им, в целом по Украине «не поддерживают» или «скорее не поддерживают» земельную реформу почти 43%, однако не имеют по этому вопросу четкой позиции почти 40%.
При этом в выборке владельцев паев противников земельной реформы только 11%, 29% противников среди родственников владельцев паев, и аж 60% – среди тех, кто не имеет никакого отношения к земле. «Среди владельцев паев 32% ответили, что хотят иметь право продать земельный участок, если это им нужно. Среди тех, кто не имеет отношения к обладанию паями, только 15,8% хотят иметь право купить или продать земельный участок; 14,7% соглашаются с необходимостью отмены моратория», – детализировал Дмитрий Яблоновский.

Таким образом, и пайщики, и аграрии готовы отстаивать свои права на покупку-продажу земли. Поэтому следует ожидать, что в 2019 году юридические основы для моратория серьезно пошатнутся, и, возможно, уже в ближайшие годы он будет вовсе отменен из-за бесполезности.

Сергей Чигирь


ЧИТАЙТЕ В ЭТОМ ЖЕ НОМЕРЕ: