Пайщики против государства

AgroONE №36
27 октября 2018 г.
Статьи Агротехнологии Пайщики против государства
Пайщики

ЕС обвинил земельное законодательство Украины в нарушении прав человека


Вполне вероятно, что и в новый 2019 год Украина вступит с запретом на куплю-продажу земли сельскохозяйственного значения. Дальнейшая судьба моратория зависит от исхода президентских и парламентских выборов, которые состоятся в будущем году. Свою роль здесь может сыграть и негативное отношение к нему со стороны Евросоюза. Между тем, земельные рыночные отношения пребывают во все том же зачаточном состоянии, и в случае отмены запрета продавцов и покупателей земли ожидает немало проблем.


Одни не могут, другие не хотят

Говорить о тотальной распродаже земли в случае отмены моратория вряд ли стоит. На данный момент ни покупатели, ни продавцы не хотят совершать сделку по невыгодной цене. В качестве исключения можно назвать беднейшие слои населения среди пенсионеров, которые хотят поскорей продать свой пай, дабы решить свои финансовые проблемы – купить лекарства, оплатить лечение, помочь детям и внукам, отложить на похороны. Таким людям намного важнее получить сейчас пару тысяч долларов, чем раз в год получать от арендатора пару мешков гречки.

Все остальные готовятся продавать землю подороже, поскольку понимают, что со временем она будет дорожать. И можно ожидать, что через пару лет цена приблизится к рыночному уровню. Как показывают данные опроса, проведенного в 2017 году Национальным научным центром «Институт аграрной экономики», лишь 10,4% респондентов готовы продать свои земельные участки сразу же в случае снятия моратория, тогда как сразу купить землю хотят 48% нынешних землепользователей. Однако даже реализация 10% этих паев потребует от покупателей немалого количества денег, которых у аграриев зачастую нет. Все их свободные средства вкладываются в производство.

«Согласно исследованиям, которые были проведены, почти 10% земли сразу будет подано на продажу. Для этого нужно около $6 млрд. Где взять эти средства, чтобы сельхозпроизводителям купить землю? Здесь нужны долгосрочные ресурсы, которые сегодня не может предоставить ни одна международная финансовая организация», — отметил Президент Украинской аграрной конфедерации Леонид Козаченко.

По его словам, вопрос финансирования частично можно решить за счет создания Ипотечного банка, контрольный пакет которого принадлежал бы государству. «4 млн га сельскохозяйственных земель, которые сегодня находятся в государственной собственности, могут служить залогом для получения финансирования от международных организаций, или же залогом могут быть другие государственные активы, – предлагает Леонид Козаченко. – Также нужно в первые 10 лет открытия рынка земли лишить возможности иностранцев выкупать землю. Это опыт большинства европейских стран».

Пайщики

Невозможность получить кредиты под залог земли тормозит приток инвестиций в сельское хозяйство и препятствует развитию фермерства. У фермеров нет денег на развитие, поэтому слабо развито животноводство, садоводство, выращивание ягод. Соответственно, у нас высокая безработица на селе. В животноводстве и нишевых областях сельского хозяйства, в среднем, занято 100 человек на гектар, тогда как в экспортном растениеводстве – всего 7. Сельская молодежь не может найти работу дома и массово выезжает в города или в Европу.

Отсутствие кредитования под залог земли привело к одностороннему развитию сельского хозяйства и активному распространению латифундий. Арендаторы не ценят землю, на которой работают, поэтому безжалостно ее эксплуатируют. Большая часть полей засеяна подсолнечником, рапсом, соей, которые предназначены для экспорта, а не для переработки внутри страны. Это приводит к истощению и снижению плодородности почв. Содержание гумуса в земле стремительно падает, и над страной нависла угроза потери черноземов.

Латифундисты правят бал

Порядка 90% владельцев земельных паев не могут самостоятельно обрабатывать землю по причине бедности и преклонного возраста, поэтому вынуждены сдавать ее в аренду. Арендаторов в типичной сельской местности обычно 2-4, конкуренция между ними слабая, а потому и арендная плата очень низкая. Средняя стоимость аренды в Украине (50 долларов) в 5 раз дешевле, чем в странах ЕС (250 долларов).

Подобной ситуацией уже много лет активно пользуются аграрные бароны, которые задешево арендуют землю у селян, никак о ней не заботятся и получают сверхприбыли на экспорте зерновых. Если в 2007 году агрохолдинги контролировали 7% от всех сельхозземель, то уже сегодня почти 30%.

Фактически, мораторий способствовал образованию агрохолдингов, которым выгодно, сохраняя арендную плату на низком уровне, получать сверхприбыли. В то же время, количество фермеров стремительно падает. По данным Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины, с 2010 по 2016 г. количество фермерских хозяйств в Украине ежегодно уменьшалось на 850-1000.

Агробизнес на «мертвых душах»

Однако основным выгодополучателем от моратория являются чиновники. Государство владеет третью сельхозземли, сдавая ее в аренду. Зачастую земля арендуется по очень низкой государственной ставке, тогда как реальная стоимость аренды отправляется в карман чиновников. Именно они больше всего сопротивляются отмене моратория, ведь таким образом могут лишиться своего заработка, если государство начнет продавать свои земли.

Большая часть земель находится в пользовании аграрных институтов, Минобороны и Государственной пенитенциарной службы, которые на бумаге убыточны, однако на самом деле получают огромные прибыли от нелегальной сдачи земель в аренду.

Чиновники не только удерживают огромные массы земли, но и активно наращивают свой земельный фонд с помощью мошеннических схем. По данным «Мониторинга земельных отношений», государство получило бесплатно в свою собственность земельные участки общей площадью 25 тысяч га, на которые не нашлось наследников. Таким образом, родственники 6,5 тыс. землевладельцев не смогли получить своего наследства, поскольку те при жизни не смогли продать землю.

На данный момент около 2 млн га земли, владельцы которых умерли, не имеют юридического статуса и обрабатываются нелегально. Для признания этих земель наследством органы местной власти должны обратиться в суд, и только по решению суда эти земли передаются в управление местным органам власти. Пока ситуация юридически не решена, арендаторы такую землю продолжают обрабатывать, а когда завершается действие договора – в соответствии со стандартными заключительными положениями – он автоматически продлевается, если владелец за 6 месяцев до даты завершения не сообщил о другом.

Нам неизвестно, перечисляют ли арендаторы деньги на счета умерших пайщиков. Скорее всего, они обрабатывают землю бесплатно. За небольшую мзду чиновники и правоохранители не замечают подобного беспредела. Неудивительно, что в последнее время мы наблюдаем все больше чиновников, которые внезапно становятся весьма успешными аграриями, используя дешевый или бесплатный земельный ресурс государства.

Европейский суд нам поможет

Попытки правительства пропихнуть законопроект о рынке земли, пускай даже со значительными ограничениями, обернулись провалом. Верховная Рада в 2018 году отправила документ на доработку и продлила мораторий. Однако не исключено, что вскоре мораторий будет отменен не парламентом, а судами ввиду нарушения международного и европейского законодательства. Так, 22 августа вступило в силу решение Европейского суда по правам человека, согласно которому украинский мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения признан нарушающим права человека.

Решение принято в рамках так называемого дела «Зеленчук и Цицюра против Украины». Суд постановил, что государство не обеспечило справедливый баланс между общими интересами общества и имущественными правами заявителей. «Уже сегодня украинские землевладельцы, которые хотят защитить свои имущественные права (ограниченные вследствие моратория), смогут ссылаться в своих исках на решения ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). В случае продления моратория ЕСПЧ будет присуждать компенсацию имущественных потерь для истцов», – говорится в сообщении компании EasyBusiness.

Согласно вердикту суда, мораторий не только нарушает конституционные права семи миллионов украинских землевладельцев, лишая их права распоряжаться своей законной собственностью, но и приводит к значительным негативным последствиям для экономики.

Также этой осенью против государства Украина был подан первый иск по мораторию. Юридическая фирма PriceWaterhouseCoopers Legal от имени двух граждан подала иск на отказ нотариуса заверить сделку по продаже земли. Как заявила глава практики недвижимости PriceWaterhouseCoopers Legal Ольга Балицкая, 11 сентября 2018 года владелец и покупатель земельного участка обратились к частному нотариусу с целью удостоверения договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения общей площадью 1,1391 га, расположенного во Львовской области. «Нотариус отказалась заверять сделку, аргументировав отказ положениями Земельного кодекса, устанавливающими так называемый мораторий на продажу сельхозземель. Мы оспариваем этот отказ», – отметила юрист. Ольга Балицкая подчеркнула, что иск основан на том, что мораторий на продажу сельхозземель в Украине противоречит положениям международного права. В частности, ЕСПЧ признал его нарушением прав человека. Апеллируя к принципу «примата международного права» над законодательством Украины, в том числе над нормами Земельного кодекса, которые устанавливают мораторий, представители PriceWaterhouseCoopers Legal считают: «Таким способом можно создать прецедент, который откроет практическую возможность продать свой участок».

Действительно, Украина, подписав Ассоциацию с Евросоюзом, признала верховенство права ЕС перед украинским – и вынуждена соблюдать предписания Европейского суда, который стал на сторону желающих продать свой земельный участок. Если и украинские суды станут на сторону истцов, то нотариусы станут оформлять подобные сделки. И, таким образом, мораторий исчерпает себя, а рынок земли де-факто может заработать уже в следующем году.

Сергей Чигирь